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合肥楼市真的转冷了吗?限购重启一周年记

今年国庆是合肥重启限购一周年期,几乎所有人都觉得合肥应该做点什么,但政策收紧并未如期而至。就在去年的10月2日,合肥和10多个热点二线城市同时启动限购政策,成为第一批对住房购买政策收紧的城市之一。

我在之前文章中对此举进行过解读,这些城市其实在限购前的两个月已经出现收紧迹象,比如采取限贷、限价等等预热措施,当限购的另外一只靴子落地之后,合肥房价疯涨势头终于被成功遏制住。

不得不说,在政策执行上,合肥做得非常坚决,也非常到位有效。别的许多城市,比如北京和南京,北京几乎以无所不用其极的手段,连续补了十几刀,才稳住房价;南京也是在经历严格限购之后,仍然政策加码,甚至采取限售措施,才使房价得以遏制。

其实对于合肥来说,一年的疯狂已使它足够受用。合肥去年成功荣登全球房价上涨城市榜首,即使从今年部分房价排行榜的数据来看,这轮大周期的表现合肥也是名列前茅。其实去年限购之前,我发现合肥房价上涨势头已近强弩之末,而限购的推出不过是顺势而为。

但本轮房价上涨对合肥意义却非同小可。首先,合肥是第一轮实现房价暴涨的城市,“四小龙”里面,我们可以发现南京、苏州、合肥三座城市都位于长三角城市群。就在去年的5月11日,国家批准了《长江三角洲城市群发展规划》,同时将以上三座城市列为长三角的核心城市。

如果单从经济总量和城市地位上来讲,合肥无论如何都不能与以上两座城市相提并论,但合肥在规划中的地位,却超过了GDP几乎接近于其3倍的苏州,这种政策眷顾上的利好是任何一个投资者都无法忽视的。

其实从事实上来看,由于基础值比较低,合肥已连续十年成为中部经济增长速度最快的省会城市,这种爆发力也是后发优势。政策规划为合肥争取了更为长远的发展蓝图,全面融入长三角也已经水到渠成,合肥在提高省会首位度上越走越远,区域核心竞争力愈发明显。

我想说的是,合肥房价暴涨是有原因的,除了规划利好外,这也是中国城市化进入下半场的显著特征和必经阶段。在这一波大周期中,合肥房价上涨进入第一梯队,国家统计局也将合肥列入15个房价重点监测的热点城市之一,表明在一线城市之后二线城市的排名中,合肥已占有举足重轻之位。这似乎隐隐约约预示着,国家发展新一线城市的候选名单中,合肥正在慢慢显现,这是历史赋予合肥的发展机遇,趋势不可阻挡。

但我们仍需注意合肥的问题。相对于周边很多省会城市来讲,合肥底子还比较薄,之前很长一段时间里,这座名不见经传的城市根本没有入绝大部分人的眼帘。合肥这波房价的暴涨,涨幅之大,与其基础房价低有一定关系,再加上政策利好,造就了它的爆发。

尽管我之前文章中分析过,合肥的限购政策是比较有力度和执行到位的,但这也绝对不是限购之后房价就立刻停止上涨的原因和理由,跟合肥同样限购的厦门和南京,表现就强势得多。

合肥的城市地位相对还处于比较低的层次,也就是我之前提到的上位城市排名,合肥并不靠前。合肥这次的亮眼表现,从某种意义上是沾了长三角区位优势的光,而限购之后房价上涨随之戛然而止,也表明合肥确实已精疲力竭。

这也是我在前面文章中一直断言合肥不会跟进限售的原因。逻辑十分简单,就是房价没有再次出现大幅上涨,相反还有微跌,所以合肥无论如何都不具备政策再次收紧的条件。事实证明,进入十月份以来,热点城市房地产市场纷纷开始遇冷,再也没有出现去年多城限购政策集中收紧的情况。

相反的是,国庆之前,央妈宣布从2018年开始,对普惠金融实施定向降准,这甚至被外界解读为政策放松的一个信号。这是一个非常有意思的举措,让我突然想起了一种食品,叫做油炸冰激凌。

其实在宣布定向降准之前,央妈已不止一次强调分类施策,尤其要严控贷款资金流入房地产领域(相册 户型 价格 动态),出现了类似提高首套房首付比例和贷款利率,打击消费贷、首付贷等措施以降低杠杆。这说明央妈非常不愿意资金再流入房地产,经过一年多的打压,热点城市的炒房热情渐趋平息,房地产市场逐步转冷。

但我们还应该看到,银行贷款的基准利率依然没有提高,余额宝的利息仍然居高不下,这意味着资金成本处于高位,市场流动性比较紧张。尽管在去库存的利好下,三四线城市房地产市场支撑了2017年经济的基本面,但央妈此时提出定向降准,从侧面反映出当前实体经济形势仍不乐观,在房地产无以为继的前提下,经济增长难具备可持续性。

对普惠金融实施定向降准,表明央妈对明年经济的一个预判,下行是大概率事件。在经济转型尚未完成之前,流动性不可轻言收紧,这也是尽管美国一再加息,我们也不敢轻易跟进的原因。

但凡从银行出去的钱,我想总会有渠道进入房地产市场,定向降准预计释放的近万亿流动性,很难保证不会再次流入楼市。如果定向降准是为滚烫的热油添一把火的话,那么房地产这个刚刚冷却下来的最大金融冰激凌如何才能不被烤化,实在是一个技术难题。

说实话,我不知道这是不是政策有所松动的信号,但至少对于合肥房地产来说,我觉得可能是快到底部了。不过不应过度解读这个底部,即使位于阶段性低点,合肥房价短期也没有大幅上涨的可能,毕竟政策预期并未发生根本转变。

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